קבעתם להיפגש עם מוכר דירה פוטנציאלי? קבלו 5 טיפים לקראת הפגישה:
עודכן: 21 במרץ 2021
1. הימנעו מלחתום על מסמך מקדים כלשהו
אנו ממליצים בחום ללקוחותינו להימנע מחתימה על מסמך כלשהו עם המוכר הפוטנציאלי אפילו אם מדובר 'רק' בזיכרון דברים או במקרה בו הדירה מצאה חן בעיניכם מאוד או כשאתם מעוניינים לשדר רצינות, עדיין המלצתנו החמה היא להימנע ככל הניתן מחתימה על מסמך כלשהו אפילו עם מדובר רק בשרבוט בכתב יד.
חתימה על מסמך מקדים עלולה להתפרש כהתחייבות לעשות עסקה ולחייב אתכם משפטית והכל עוד לפני שנערכו כל בדיקות העומק המשפטיות והפיזיות לדירה אותה הנכם מבקשים לרכוש.
בנוסף מסמך מקדים שכזה, עלול להציב אתכם בעמדה נחותה בשלב המו"מ ולהקשות על ניהולו וכן יהווה מכשול ליצירת התנאים המשפטיים והמנגנונים בהסכם שתפקידם להגן עליכם ועל כספכם שכן קיים מסמך במסגרתו התחייבתם לרכוש את הנכס ובמקרה בו תרצו לסגת מהעסקה הצד השני עלול חלילה לבקש לעשות שימוש במסמך זה כנגדכם.
זאת ועוד חתימה על מסמך מקדים שכזה עלול להפעיל את מרוץ המועדים לדיווח העסקה לרשויות המס שכן רשויות המס עלולות לראות במועד חתימת זכרון הדברים כמועד הקובע לצורך מניין הימים לדיווח ההסכם.
כיצד נוכל בכל זאת להגיע להבנות עם המוכר הפוטנציאלי ולהראות שאנו רציניים?
ראשית, הדרך הישנה והטובה היא לסיים את הפגישה בלחיצת יד לאחר שסוכמו הפרטים המסחריים. מומלץ להגיע לפגישה זו לאחר שבחרת משרד עורכי דין, העוסק במקרקעין, שייצג אתכם בעסקה.
שנית, שאלו את הצד השני אם הוא מיוצג. אם כן, בקשו את פרטי עורכי דינו ומסרו לו את פרטי עורכי הדין אותם שכרתם לייצוגכם. על פי רוב, תנוח דעתו של מוכר פוטנציאלי בנוגע למידת הרצינות שלכם בעסקה ורצונכם להתקדם להסכם באם תגיעו אליה לאחר שפניתם למשרד עורכי דין על מנת שייצג אתכם בהסכם.
אם אחרי הכל, עדיין נדרשת חתימתכם על זכרון דברים, בטרם חתימתכם, צרו קשר עם עורך הדין שעתיד לייצג אתכם בהסכם ובוודאי אל תחתמו לפני שעורך הדין שלכם הסביר לכם את המשמעויות המשפטיות האפשריות כתוצאה מהחתימה האמורה.
2. כיצד לתאם את הפגישה?
מומלץ לקיים את הפגישה עם המוכר הפוטנציאלי בנכס עצמו. במידה ובדירה מתגורר דייר בשכירות, תוודאו שהוא מודע ומסכים לביקור.
תאמו את הפגישה מראש.
בקשו לקיים את הפגישה בשעות היום.
אם הדירה מוצגת על ידי מתווך, בקשו, כי המוכר יהיה נוכח בפגישה.
ציינו כי חשוב לכם שהמוכר הפוטנציאלי יפנה לפחות חצי שעה מזמנו לצורך הפגישה.
דאגו לעדכן את עורך הדין המייצג אתכם על מועד הפגישה ואת שעת הפגישה.
חשוב שעורך הדין שלכם יהיה זמין עבורכם לכל שאלה או עניין שיעלה במהלך הפגישה.
3. אילו פרטים כדאי לברר עם המוכר הפוטנציאלי בפגישה?
אפילו אם הדירה מוצגת לכם על ידי מתווך, מומלץ בחום להתעקש לקבל את המידע והמצגים על הדירה גם מהמוכר הפוטנציאלי, התעקשות זו עשויה למנוע אי הבנות ולחסוך טלפון שבור.
דאגו להעלות בפני המוכר הפוטנציאלי את כל השאלות שעולות על דעתכם גם אם נראה לכם שמדובר בשאלות שהתשובות עליהן ברורות מאליהן. שאלו על הדירה, הבניין והסביבה.
להלן מספר שאלות לדוגמא :
האם יש ברשות המוכר נסח טאבו עדכני? אם כן- בקשו לקבלו.
מי הם כל הבעלים של הנכס? והכוונה היא, חוץ ממי שפגש אתכם מי עוד יחתום על ההסכם? (לעיתים מדובר בנכס שלו כמה בעלים, כמו למשל יורשים).
מה הליקויים (פגמים או נזקים) הקיימים בדירה? ( האם ידוע על רטיבות או נזילת מים בדירה או מהדירה לחוץ, עובש, וכיו').
האם הדיירים בבניין חתמו או מתכוונים לחתום על הסכם לשיפוץ הבניין, כמו תמ"א 38 או פינוי בינוי?
הדירה מושכרת? אם כן עד מתי? בקשו לקבל לעיונכם את הסכם השכירות.
האם בוצעו בדירה עבודות שיפוץ משמעותיות כלשהן, תוספות או כל שינוי שצריך לקבל עליו היתר?
האם לדירה קיימות הצמדות כמו, חנייה, מחסן, גג הבניין וכיו'.
האם המוכר הפוטנציאלי מיוצג על ידי עורך דין? אם כן תבקש לקבל את פרטיו.
4. מה עלינו לבדוק במהלך הפגישה?
בפגישה עם המוכר הפוטנציאלי מומלץ בסבלנות לבחון את המצב הפיזי של הדירה ואת מערכות הדירה, כך למשל לפתוח ברזים, מזגנים, חלונות.
בקשו מהמוכר הפוטנציאלי שיראה לכם את החנייה הצמודה לדירה ככל שישנה וכן כל הצמדה אחרת כמו מחסן ככל שישנו.
5.אהבנו. רוצים להתקדם. מה עלינו לסכם עם המוכר הפוטנציאלי?
בשלב זה ניתן לסכם בעל פה את התנאים המסחריים של העסקה. בין התנאים המסחריים מוצע לסכם את הפרטים שלהלן:
מחיר הדירה.
תאריך קבלת מפתח.
אילו פריטים יישארו בדירה. מזגנים, ארונות, וכו'.
לוח התשלומים. מומלץ שהתשלום הראשון שישולם במעמד החתימה יהא בטווח שבין 10% - 15%. את שיעורו של התשלום האחרון מומלץ להותיר לשלב מאוחר יותר של המו"מ המשפטי, הואיל והוא תלוי, בין היתר, בתוצאות הבדיקות המשפטיות שיערכו עורכי הדין של הצדדים ובהתאם להמלצות שלהם.
לאחר מכן שסוכמו הפרטים המסחריים של העסקה ולחצתם ידיים, זה השלב להעביר את הטיפול בעסקה לעורכי הדין. כאן יחל הליווי המשפטי על ידי עורכי הדין, שיבצעו את בדיקות העומק הדרושות, ינהלו את המו"מ על נוסח ההסכם, וידאגו לשלב את המנגנונים המשפטיים הדרושים כדי לשמור ולהבטיח את האפשרות לקיים את ההסכם ולהשילמו בהצלחה.
למידע נוסף ולקבלת ליווי משפטי מקצועי מאת הצוות שלנו, ביכולתך ליצור עמנו קשר ונשמח להעמיד לרשותך את כל הידע והניסיון שצברנו לאורך השנים.
לפניה והשארת פרטים לחץ - כאן.
*האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ובלתי מחייב, אין באמור בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית.
#עו"דבקנייתדירה #עו"דבראשוןלציון #עו"דבמכירתדירה
כל הזכויות שמורות לאברהם- ורשבסקי, משרד עורכי דין.