עורך דין בקניית דירה מקבלן

איך לקנות דירה על הנייר ולא רק את הנייר?

אין זה סוד, כי שוק הדירות בישראל מבוקש מאוד. במקרים רבים רוכשים פוטנציאלים עומדים בפני השאלה האם לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שניה מאדם פרטי? הדילמה האמורה למעשה מגלמת שאלות רבות כגון מה הן החסרונות והיתרונות? מה הסיכונים האפשריים? כיצד להבטיח את כספי התמורה, האם נדרש לבדיקות שונות וכיו'.

מאמר זה יעסוק ברכישת דירה חדשה מקבלן, בניסיון לעשות קצת סדר ולאפשר להבין טוב יותר את תהליך הרכישה והשאלות הנלוות אליו.

לרכישת דירה מקבלן יתרונות רבים

יתרון בולט הוא העובדה שמדובר בדירה חדשה, ובשל כך הרוכש נהנה מפריוולגיות רבות, למשל:

• לבחור דירה מתוך מלאי ותמהיל שונה של דירות מוצעות.

• להשפיע ולהחליט איך תיראה הדירה, למשל: המטבח, הריצוף וגווניו, הכלים הסניטריים, חיפוי קירות וכיו'.

• אחריות לדירה המוסדרת בדין.

• בטוחות לכספי הרוכש, המעוגנות בחוק.

• הגנות ותנאים מחייבים על פי דין שתכליתם להגן על הקונה.

• האפשרות לבצע סקר שוק בין קבלנים שונים ולשפר באמצעות מיקוח את תנאי ההסכם ואף את המפרט הטכני.

• לעיתים בשלבים מוקדמים של הפרויקט, ליהנות גם ממחיר אטרקטיבי בהשוואה לדירה שבנייתה הסתיימה.

לצד היתרונות, קניית דירה מקבלן לא חפה מסיכונים וקשיים

לצד היתרונות, לא מדובר בעסקה שניתן להקל בה ראש כלל ועיקר, כמו בכל רכישת דירה בישראל, כך בפרט שאצל רבים מדובר באחת העסקאות היקרות והמשמעותיות ביותר שיעשה האדם במהלך חייו. רכישת דירה מקבלן איננה חפה מסיכונים, מורכבת משפטית, בעלת היבטים ייחודיים ובטרם מקבלים את ההחלטה יש להבין לקראת מה הולכים, אילו היבטים ייחודיים קיימים לעסקה מהסוג הזה וכיצד נערכים בתבונה ומראש כדי להפחית את הסיכון שהחלום לדירה חדשה יהפוך לסיוט חלילה.

לרב כשרוכשים דירה יד שניה, ניתן להתרשם מהדירה עצמה, אין טוב ממראה עיניים, לערוך סיור בדירה, לראות את הנוף הנשקף מהחלון, להתרשם מהסביבה של הבניין, השכונה והמוסדות באזור. כשרוכשים דירה מקבלן, במקרים רבים, העסקה נחתמת, בשלב בו הביטוי הפיזי של הדירה מגולם בתסריט אדריכלי דו מימדי לצד הדמיה גרפית שתנסה להציג איך ייראה החזון בסוף הדרך, בעוד מספר שנים ובאם הכל יתפקד כשורה. ברור, כי לא משנה עד כמה גבוהים כישורי הדמיון שלכם, הקונה הסביר יעדיף לראות בעיניו את מה שהוא רוכש ולוותר על אתגר הדמיון. מה עוד שדירה קיימת היא פשוט קיימת ואילו חזון מוצלח ככל שיהיה, קודם צריך להפוך למציאות. עד שזה יקרה, הדרך ארוכה ומפותלת.

שנית, הסכם המכר, נערך ומנוסח ככלל על ידי הקבלן ויועציו המשפטיים. במצב זה מטבע הדברים, תנאי ההסכם, ההצהרות, והמנגנונים המוסדרים בו, יהיו מוטים להגנה על האינטרס של המוכר- הקבלן. מניסיוננו, על פי רוב ניתן ומומלץ לנהל משא ומתן על תנאי ההסכם ובמסגרתו לשלב תנאים וסעיפים שיאפשרו להביא לאיזון המקסימלי האפשרי תוך הגנה על זכויות הקונה וכספו.

בקנייה מקבלן, חשוב לבחור עו"ד מקרקעין מקצועי, לייצוג הקונה בלבד

כבר בשלב שהתקבלה ההחלטה לבחון אפשרות רכישת דירה חדשה מקבלן, מומלץ מאוד לדואג ולבחור עו"ד הבקיא בעסקאות מקרקעין בכלל וברכישת דירות מקבלן בפרט, על מנת שיעניק לכם ליווי משפטי, מקצועי, ילווה אתכם בכל שלב ובכל צומת דרכים והכל במטרה להגן רק על האינטרס שלכם.

ייצוג הקונה בעסקת קניית דירה מקבלן, על ידי עורך דין מקרקעין מקצועי הינה בעלת חשיבות לא מבוטלת, במיוחד נוכח הבדיקות השונות שיש לבצע בטרם חתימת ההסכם, הבחינה הנדרשת של תנאי ההסכם ושילוב השינויים הדרושים במקרה הצורך. לא פחות חשוב מכך, הוא הצורך החיוני להבין מה קונה הרוכש, אילו התחייבויות מקבל על עצמו וכיצד עליו להתנהל.

נפרט להלן, רשימה חלקית של הפעולות אליהם יידרש עורך הדין המייצג את הקונה ברכישה מקבלן, להלן רשימה חלקית בלבד.

בדיקות מקדימות לפני רכישת הדירה מהקבלן

• בחינה קניינית של הזכויות- תידרש בחינה של זכויות הקבלן בקרקע עליו ייבנה הבניין, מקורן, מהותן והיקפן. לא תמיד הקבלן הוא הבעלים הקנייני של הקרקע, לעיתים המקרקעין בבעלות המדינה וזו אפשרה לו לבנות מטעמה במסגרת הסכם פיתוח. במקרים אחרים יכול שהקבלן התקשר בהסכם קומבינציה עם בעלי הקרקע, וייתכן שמקור זכויותיו של הקבלן בהתקשרות עם בעלי דירות בבניין ישן במסגרת תוכנית להתחדשות עירונית. כל אלו מחייבים כמובן בדיקה משפטית מדוקדקת של מצב הזכויות וכל מערך ההתקשרויות החוזי של הקבלן, הכל על מנת לוודא שחלילה הקבלן לא מנוע מלהתקשר עם הקונה בהסכם, שהקבלן עומד בכל התחייבויות כלפי הצדדים השלישיים ושלא קיימות מחלוקות או סכסוכים משפטיים בדבר הזכויות על הקרקע.

• בטוחות- יש לבחון אילו בטוחות מעמיד הקבלן לכספיו של הקונה, האם הבטוחות המוצעות עומדות בדרישות חוק המכר (דירות), האם שולבו בהסכם מנגנונים מתאימים להשבת הבטוחות לפיהן תושבנה הבטוחות בהתאם להסדר החוקי הקיים, בין היתר לאחר שנמסרה החזקה בדירה לקונה ונרשמה לטובתו הערת אזהרה נקייה בלשכת רישום המקרקעין.

• בדיקת הקבלן- יש לבחון משפטית את מצבה של החברה הקבלנית ובכלל זה, לערוך בירור ברשם החברות ובדיקת השעבודים הרשומים על זכויות הקבלן. ככל שהפרויקט מלווה על ידי בנק מלווה, יש לוודא שחשבון הליווי תואם לשוברי התשלום שבאמצעותם תשולם התמורה. יש לבצע בדיקה במרשם הקבלנים על מנת לוודא שלקבלן סיווג מתאים לבניית הפרויקט. בנוסף יש לברר שברשות הקבלן "טופס 50" - הרלוונטי לתשלומי המיסים החלים עליו בעסקה.

• היתר בנייה – יש לברר האם ניתן לפרויקט היתר לבנייה. ככל שניתן היתר יש לוודא שתוקפו של ההיתר פוקע במועד מאוחר למועד המסירה של הדירה, תוך שילוב התחייבות מפורשת של הקבלן בהסכם לפעול להארכת תוקפו, ככל שיפוג לפני שנמסרה הדירה. ככל שטרם ניתן היתר, יש לברר מה הצפי לקבלתו, האם הוגשה בקשה להיתר? באיזה מועד תידון הבקשה להיתר בועדה, ובהתאם לכך לבקש לקבוע מועד מוגדר שעד אליו מתחייב הקבלן לקבל את היתר הבנייה, ובחלוף המועד תעמוד לרשות הקונה הזכות לבטל את ההסכם, לקבל את כל הסכומים ששילם הקונה בצירוף ריבית והצמדה.

המשא והמתן על תנאי ההסכם

• תנאי ההסכם- מצופה מעורך הדין המייצג קונה ברכישה מקבלן לוודא, כי תנאי ההסכם על נספחיו עומדים בדרישות הדין והחקיקה הספציפית הרלוונטית, חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 וכיו'. בנוסף עוה"ד של הקונה יפעל להבטיח, כי כל ההבטחות וההצהרות שניתנו לקונה על ידי הקבלן או נציגיו קיבלו ביטוי מפורש בהסכם על נספחיו.

• מסירת החזקה בדירה- מומלץ להגדיר בהסכם מועד נקוב בתאריך ליום מסירת החזקה. לוודא כי המסירה תתבצע לאחר שהושלמה הבנייה כדין, התקבל טופס אכלוס (טופס 4 ), כי הדירה הנרכשת ראויה לשימוש ולמגורים, כי הבניין מחובר לתשתיות הביוב, המים, החשמל והגז, כי קיימת מעלית פעילה, כי לקונה ישנה גישה לחניה ולמחסן שרכש וכי הוגדר בהסכם מועד גג עד אליו מתחייב הקבלן לסיים את כל עבודות הפיתוח האזוריות.

• רישום הזכויות על שם הקונה ועלותן- יש צורך להגדיר בהסכם מועדים מפורשים להשלמת רישום הבית המשותף, פרצלציה וזכות הבעלות על שם הקונה. כמו כן חשוב לוודא, כי ההשתתפות שדורש הקבלן מהקונה בהוצאות הרישום, כמו גם בשכר טרחת עורך דינו עומדים בהוראות הדין ולא חורגים מהתקרה המוגדרת בהם.

כמובן שרשימה זו היא רשימה חלקית ואינה ממצה כלל. מאמר זה נכתב מתוך תקווה לסייע לרוכשים פוטנציאלים להבין, כי לפני שרוכשים דירה מקבלן, חשוב, כי לצד הרוכש יעמוד עורך דין מקרקעין מקצועי שיהיה לו לעזר וישמור על כספו וזכויותיו.

מלווים אותך לכל אורך הדרך

במשרד עורכי הדין אברהם – ורשבסקי לא מדובר על עורך דין בודד או זוטר שיעמוד לרשותך, אלא על צוות מנוסה ומקצועי המלווה רוכשי ומוכרי נכסים מתחילת העסקה ועד סופה, תוך מענה מקיף על כל שאלה וחתירה מתמדת לעסקת נדל"ן בטוחה ומוצלחת.

כעורכי דין המתמחים בכל סוגי עסקאות הנדל"ן הפרטיות, אנו מקדישים יחס אישי לכל לקוח ותשומת לב מעמיקה לפרטים הקטנים ולחוקים המתחדשים בתחום. ליווי מקצועי והדוק מאת עו"ד בקניית דירה חדשה מקבלן, מקבלים מהמומחים המשפטיים של משרד אברהם – ורשבסקי שממתינים לפנייתך כבר כעת.

---

אנחנו מזמינים אתכם ליצור קשר ולהשאיר פנייה- כאן.

*האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ובלתי מחייב, אין באמור בכדי להוות משום יעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית.

#עו"דבקנייתדירה #עו"דבראשוןלציון #עו"דבקניית דירה מקבלן

כל הזכויות שמורות לאברהם- ורשבסקי, משרד עורכי דין